La legge 9 dicembre 1998 n. 431 art.2 prevede due modelli di stipula dei contratti di locazione ad uso abitativo: uno che possiamo definire ordinario con libera determinazione del canone, di durata minima quadriennale e rinnovazione automatica alla prima scadenza, salvo il diniego del rinnovo in casi tassativi. Un secondo modello dalla stessa legge definito alternativo caratterizzato da una durata non inferiore ai tre anni e proroga di diritto di due alla prima scadenza (fatte sempre salve le ipotesi tassative di diniego del rinnovo) e dalla determinazione del valore del canone e dell’ulteriore contenuto negoziale sulla scorta di appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative. Per questa seconda ipotesi, sulla quale concentriamo la nostra attenzione, sono poi previsti alcuni benefici per il conduttore e notevoli risparmi fiscali per il locatore che sceglie questo contratto di affitto concordato.
Tale originaria disciplina è stata in parte modificata dalla legge 8 gennaio 2002 n.2 che ha tra l’altro introdotto l’articolo 4 bis in aggiunta al corpo della legge 431/98.
La rubrica di questa disposizione si intitola tipi di contratto e stabilisce che la convenzione nazionale tra le organizzazioni di proprietari e di inquilini approva i tipi di contratto per la stipula dei contratti di affitto concordati ad uso abitativo ordinario; di quelli di natura transitoria; per studenti universitari.
I tipi di contratto possono indicare eventuali alternative da definire negli accordi locali in relazione a specifici aspetti contrattuali, con particolare riferimento ai criteri di misurazione delle superfici degli immobili.
In mancanza di accordo delle parti i tipi contrattuali sono definiti con decreto ministeriale. L’ultimo di questi provvedimenti è il DM 16/01/2017 tuttora vigente.
Il contratto di locazione agevolata
Già da queste prime considerazioni si nota come la figura del contratto di locazione, almeno per queste tre ipotesi (abitativo concordato; abitativo transitorio; abitativo per studenti universitari) si differenzi in maniera sostanziale dal contratto di locazione per uso abitativo puro e semplice. E non ci riferiamo soltanto all’aspetto della obbligatorietà della forma scritta, come noto introdotto a pena di nullità della legge 431/ 98 che in tal senso ha rivoluzionato il principio della libertà di forma cui tradizionalmente si ispirava la disciplina codicistica prima e delle leggi speciali poi (tra queste la più nota era quella del cd. equo canone la n. 392/78). Ma intendiamo evidenziare invece il contenuto precettivo del ricorso ad un particolare “tipo” contrattuale: il cambio di passo è fin troppo evidente. Non è più una questione di forma scritta e dunque sostanzialmente di mezzo di prova, ma di contenuto vero e proprio del contratto o meglio di questo particolare contratto.
La figura del contratto tipo viene generalmente considerata da parte della dottrina come una specie del contratto normativo, caratterizzandosi per il fatto che la prefigurazione precettiva investe l’intero contenuto del contratto particolare, così da raggiungere il grado massimo di assorbimento delle trattative. Si è detto più in generale che il contratto tipo è l’oggetto di una predisposizione la cui fonte può risiedere in uno strumento contrattuale ma anche e persino non negoziale.
La figura del contratto tipo di cui all’articolo 4 bis può avere fonte negoziale come ipotesi di predisposizione da parte delle associazioni di categoria ovvero non negoziale laddove definito con decreto ministeriale. In entrambi casi, quello che maggiormente rileva sotto l’aspetto pratico, è la dettagliata previsione del contenuto del contratto che le parti andranno a stipulare (o meglio: a sottoscrivere) vincolante sia sotto l’aspetto economico sia sotto quello della disciplina del rapporto.
Nell’ambito di tale discorso l’attestazione da parte di almeno una organizzazione firmataria dell’accordo locale, della rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all’accordo stesso, anche con riguardo alle agevolazioni fiscali, assume notevole importanza, pure in sede di un futuro eventuale controllo giudiziale.
Con la legge del 2002 si è dunque introdotto un contratto “tipo” predisposto a livello nazionale da trasporre negli accordi locali e le cui clausole inderogabili non possono mancare né essere derogate dei secondi.
La legge 431/98 prevedeva tuttavia una sola norma, l’articolo 13 comma quattro, che sanzionava con la nullità ogni pattuizione volta ad attribuire al locatore un canone superiore a quello massimo definito dagli accordi locali. Disposizione sostituita dall’articolo 1 comma 59 della legge 28/12/2015 n. 208 che tuttavia sotto questo specifico aspetto fa sostanzialmente ancora riferimento ai limiti di durata del contratto e dell’ammontare del canone.
Nonostante questo quadro normativo piuttosto esiguo, l’interpretazione complessiva del sistema avallata anche da una decisione della Cass. 27 dicembre 2016 n. 27022 è che le parti possano discostarsi dal contenuto del contratto tipo soltanto rispetto alle obbligazioni accessorie o ad aspetti marginali di quelle principali che riguardano durata e canone, ma non solo.
La sentenza sopra ricordata è stata chiarissima in argomento:
la qualificazione di contratto cosiddetto concordato e la correlata applicazione dei benefici fiscali vengono meno se le parti, pur rispettando la durata legale e la determinazione del canone risultante dagli accordi definiti in sede locale, modifichino in tutto o in parte le altre condizioni contrattuali, in modo da alterare l’assetto dei reciproci interessi precostituito nel modello concordato.
Pur escludendo dunque di poter qualificare le eventuali clausole difformi in termini di nullità o meno, nel senso che esse potranno continuare a spiegare effetti tra le parti, dovrà stabilirsi se la loro presenza alteri significativamente l’assetto di interessi prefigurato dal legislatore, con l’esclusione dei vantaggi fiscali riconosciuti al locatore e di cui quest’ultimo non potrà avvantaggiarsi.
Le clausole nel contratto di affitto agevolato
Alla luce di tali conclusioni il compito di “asseverare” il contratto di affitto concordato da parte dell’associazione di categoria diventa come evidente molto delicato, a fronte di accordi che contengano clausole ulteriori rispetto al “tipo” contrattuale ovvero siano del tutto privi di alcune di esse.
Una previsione in termini di elencazione è ovviamente impossibile, stante la varietà di ipotesi che nella prassi possono incontrarsi. Certamente è molto frequente il ricorso a clausole penali e/o a prestazioni di garanzia accessoria da parte di terzi che non sono inserite nel tipo contrattuale standard.
Rispetto alle prime, andrebbe distinto il caso della clausola penale che miri a sanzionare un ritardo nella restituzione del bene dopo la definitiva scadenza e quindi dopo la risoluzione del contratto; da quelle che invece potrebbero essere poste a rafforzare l’esecuzione di prestazioni nell’arco di vigenza del rapporto, quest’ultime da valutare senz’altro in termini negativi e quindi da escludere sicuramente dal corpo dell’accordo stesso.
In parte diverso il discorso riguardo le garanzie di terzi, specie laddove la loro presenza rappresenta il frutto di un più equilibrato assetto di interessi raggiunto dalle parti.
Contratto di affitto concordato: il ruolo delle associazioni di categoria
Evidente che queste riflessioni si fondano sull’idea del ruolo effettivo che le associazioni di categoria possono e debbono esercitare, non potendosi invece esse limitarsi ad una mera ed esteriore disamina formale del documento, con la conseguenza che l’asseverazione del contratto di affitto concordato che andrà rilasciata presuppone un effettivo riscontro della corrispondenza non soltanto economica ma anche e soprattutto normativa del contratto al tipo individuato nell’accordo locale. E altrettanto evidente che saranno solo le Associazioni maggiormente rappresentative, firmatarie della Convenzione Nazionale, le uniche legittimate a rilasciare tale asseverazione.
Avvocato Civilista in Napoli
Dottore di Ricerca
Presidente Centro Studi Unioncasa