Registrazione dei contratti di locazione: quando va effettuata?
La registrazione dei contratti di locazione è obbligatoria per tutti i contratti di locazione di beni immobili ad uso abitativo, qualunque sia l’ammontare del canone pattuito. Fanno eccezione le ipotesi di locazioni con durata inferiore ai 30 giorni complessivi all’anno. In sostanza, il rispetto di tale limite va valutato computando tutti i rapporti di locazione, di durata anche inferiore a 30 giorni, intercorsi nell’anno con il medesimo locatario.
I contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendo i presupposti, non sono registrati.
Legge 311/2004, all’art. 1 comma 346
Registrazione dei contratti di locazione: a chi spetta la registrazione?
L’obbligo incombe su entrambe le parti del contratto. La registrazione può essere richiesta sia dal locatore, che dal conduttore dell’immobile, entro il termine di 30 giorni dalla data di stipula del contratto o, se anteriore, dalla sua decorrenza.
Per esempio, se si stipula un contratto di locazione il 1° gennaio ed esso decorre dal 1° febbraio, la registrazione dovrà comunque avvenire entro e non oltre il 31 gennaio.
Le imposte dovute per la registrazione dei contratti
Per la registrazione sono dovute all’Agenzia delle Entrate l’imposta di registro e l’imposta di bollo; mentre, in presenza di determinati presupposti, sarà possibile optare per il regime della cedolare secca.
L’importo dell’imposta di registro varia a seconda dell’immobile locato ed è commisurato al canone pattuito. Per i fabbricati ad uso abitativo coincide con il 2% del canone annuo moltiplicato per il numero delle annualità. Per i contratti di locazione a canone concordato, riguardanti immobili che si trovano in uno dei Comuni “ad elevata tensione abitativa”, è prevista una riduzione del 30% della base imponibile sulla quale calcolare l’imposta di registro. Il corrispettivo annuo da considerare va dunque assunto per il 70%.
Per i contratti pluriennali è possibile scegliere tra due diversi regimi: il pagamento dell’imposta dovuta per l’intera durata del contratto o il versamento dell’imposta anno per anno, entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità. Nella prima ipotesi è previsto uno sconto consistente in una detrazione sull’imposta dovuta e, se il contratto viene disdetto prima del tempo, spetterà il rimborso dell’importo pagato per le annualità successive a quella in cui avviene la disdetta anticipata.
Il versamento per la prima annualità in ogni caso non può però essere inferiore a 67 euro.
Locatore e conduttore rispondono in solido del pagamento dell’intera somma dovuta per la registrazione del contratto.
L’importo dell’imposta di bollo è standard per qualunque immobile locato o affittato. Per ogni copia da registrare, l’imposta è pari a 16 euro per ogni 4 facciate scritte del contratto e, comunque, ogni 100 righe.
Come effettuare la registrazione dei contratti di locazione
Quanto alle modalità, la registrazione può essere effettuata con procedura cartacea o telematica.
Con la modalità cartacea una delle parti deve recarsi presso un qualunque ufficio dell’Agenzia delle Entrate portando con sé: copie del contratto originale firmate da entrambe le parti; modello RLI compilato; modello F24 Elide per il versamento dell’imposta di registro; marche da bollo. Sono sufficienti modello RLI e copie del contratto di locazione nei casi in cui si opti per il regime della cedolare secca.
La modalità telematica – obbligatoria per i possessori di almeno 10 unità immobiliari – prevede che una delle due parti proceda alla registrazione utilizzando il software “Contratti di locazione e affitti di immobili (RLI)”, che può essere scaricato dal sito dell’Agenzia delle Entrate. Alternativamente è possibile registrare il contratto direttamente tramite Internet, senza la necessità scaricare il software. Anche in questo caso dovrà essere effettuato telematicamente il versamento dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo, salvo che si sia optato per l’applicazione della cedolare secca.
Quando si deve allegare copia del contratto di locazione
Generalmente è necessario allegare il contratto di locazione, salvo che non ricorrano contestualmente i seguenti presupposti:
- il contratto di locazione è ad uso abitativo ed è stipulato tra persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di un’impresa, arte o professione;
- il numero di locatori e di conduttori, rispettivamente, non è superiore a tre;
- il contratto disciplina la locazione di una sola unità abitativa con un numero di pertinenze non superiore a tre;
- gli immobili oggetto del contratto di locazione sono tutti censiti con attribuzione di rendita;
- il contratto disciplina esclusivamente il rapporto di locazione senza contenere ulteriori pattuizioni.
Cosa succede se non si registra il contratto
Come sopra accennato, la mancata registrazione del contratto di locazione genera la nullità dello stesso. A ciò si aggiungono sanzioni di carattere fiscale: ex art. 69, D.P.R. 131/1986 (Testo unico dell’imposta di registro), la mancata registrazione è punita con una sanzione che va dal 120% al 240% dell’imposta dovuta.
Dottoressa in Legge
Collaboratrice presso Studio Legale Caldana & Associati
Sede Unioncasa di Brescia e Provincia