Le spese divise tra il venditore e il compratore: vediamo come si articolano. Al compratore dell’immobile sono trasferiti tutti i diritti e gli oneri derivanti dal contratto dal giorno dell’acquisto: secondo la Corte di Cassazione (13 gennaio 1965, n. 66) da quella data diventa un condomino a tutti gli effetti, anche se l’atto di acquisto non viene trascritto.
Per le spese condominiali a carico del venditore e per quelle che spettano al compratore, di norma si procede ad un conguaglio. Cioè si fa un conteggio delle spese che sono a carico dell’uno e dell’altro quando avviene il passaggio della proprietà. Il calcolo si fa in due momenti. Il primo è provvisorio e contestuale alla stipula del rogito notarile: la quota risultante dal preventivo della gestione in corso si divide per 365. Il risultato si moltiplica per i giorni di effettiva proprietà del venditore e del compratore. La medesima operazione si ripete a fine gestione, quando si ha in mano il rendiconto delle spese effettivamente sostenute, per il conguaglio.
Le spese di manutenzione straordinaria
Ma come regolarsi con le spese di manutenzione straordinaria? In questo caso vale la regola dell’effettiva realizzazione delle opere: le spese straordinarie relative a interventi eseguiti al momento della compravendita vanno interamente a carico del venditore, quelle da realizzare dopo il rogito sono di competenza del compratore (Corte di Cassazione, sez. II, 7 luglio 1988 n. 4467). Naturalmente, la cifra già “spesa” va sottratta dalla quota da suddividere tra le due parti.
Una interessante sentenza della Pretura di Verona (2 marzo 1990, n. 214, in Archivio Locazioni e Condominio 1990, 349) ha confermato questo criterio:
L’obbligo del condomino, nuovo acquirente della sua unità immobiliare, di pagare i contributi per le spese di manutenzione delle parti comuni dell’edificio, deriva dalla concreta attuazione dell’attività di manutenzione, non dalla preventiva approvazione delle spese e della ripartizione di esse.
Per concludere, ricordiamo che, in base all’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile, venditore compratore sono obbligati in solido al pagamento delle spese comuni scaturenti da una delibera assembleare antecedente l’acquisto. Quindi, per evitare brutte sorprese, è buona norma richiedere, fin dalla stipula del preliminare di compravendita, di vedere i documenti contabili del condominio e controllare se il dante causa (venditore) ha saldato la gestione precedente e se è in regola con i pagamenti di quelli in corso.
Avvocato in Pesaro-Urbino
Cavaliere al Merito della Repubblica
Presidente della Sede Unioncasa di Pesaro Urbino e Provincia