Strumenti di Risoluzione Stragiudiziale delle Controversie in Materia Locativa
La legge 9 dicembre 1998 n. 431 art.2 prevede due modelli di stipula dei contratti di locazione ad uso abitativo. La conciliazione o negoziazione paritetica unitamente alla mediazione obbligatoria nei contratti di locazione civile e commerciale sono degli strumenti di risoluzione delle controversie, alternativi alla giustizia, oramai inseriti all’interno del più ampio quadro delle ADR (Alternative Dispute Resolution).
Caratteristica fondamentale di questi strumenti di tutela è l’approccio negoziale alla risoluzione delle controversie, nell’ottica di aiutare le parti in lite a definire un accordo che ponga fine al conflitto e che soddisfi tutti gli interessi in gioco.
Applicazione della mediazione obbligatoria nei contratti di locazione
In materia di locazione è previsto in primo luogo il procedimento di mediazione obbligatoria come configurato, a pena di improcedibilità della successiva azione giurisdizionale, dal D.Lgs n.28/2010, che trova applicazione generalizzata per tutte le controversie locatizie; ed il procedimento di conciliazione paritetica, con specifico riferimento alle locazioni c.d. a canone concordato.
Tale più recente procedura è stata introdotta dall’art.6 del D.M. del 16.01.2017 nelle seguenti ipotesi:
- dirimere liti relative all’interpretazione e all’esecuzione del contratto o all’esatta applicazione degli accordi territoriali e/o integrativi.
- far attestare la rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto agli accordi territoriali di riferimento;
- far proporre, nell’ipotesi di variazione dell’imposizione fiscale o di sopravvenienza di altro elemento che incide sulla congruità del canone, il nuovo canone da rinegoziarsi;
- con riferimento ai contratti transitori, per far avanzare alle parti proposte in ordine alla durata e alle clausole del contratto, previo accertamento della permanenza o la cessazione dei motivi di transitorietà.
Nello specifico è previsto che ciascuna parte possa chiedere di attivare il procedimento, prima di adire l’Autorità Giudiziaria: la procedura in parola è dunque solo facoltativa, a differenza della mediazione che ha invece natura obbligatoria.
La negoziazione paritetica
La procedura di negoziazione paritetica, che non comporta oneri a carico della parte istante, è avviata dall’interessato tramite il deposito di apposita istanza presso una delle Organizzazioni della proprietà immobiliare o dei conduttori firmatarie dell’accordo territoriale, che provvederà a nominare il negoziatore.
Quest’ultimo provvederà, nel termine di 7 giorni dalla presentazione, a dare comunicazione all’altra parte della richiesta ricevuta, trasmettendo anche la dichiarazione di adesione alla procedura, ove dovrà essere indicata l’Organizzazione eventualmente prescelta dal ricevente ed apposta la sottoscrizione da parte del negoziatore designato.
Decorsi 20 giorni dal ricevimento, in assenza dell’adesione ovvero in caso di esplicito rifiuto, l’Organizzazione comunica alle due parti l’esito negativo del tentativo di negoziazione; in caso contrario, e dunque qualora invece la detta Organizzazione riceva l’adesione alla procedura, la Commissione, composta dai due negoziatori indicati, è formalmente costituita.
I negoziatori, una volta esaminate le caratteristiche della controversia, valutano innanzitutto se, data la natura della stessa – ed in presenza di apposita richiesta delle parti – sia possibile e opportuno procedere tramite la formulazione di una proposta di definizione senza necessità di un incontro di negoziazione, comunicando la proposta medesima alle parti per l’accettazione. Ove, invece, si ritenesse opportuno tenere un incontro di negoziazione, stabiliscono concordemente una data e una sede, dandone comunicazione alle parti.
Al termine della procedura, la Commissione, ove sia concordemente richiesto dalle parti, formula, non oltre 60 giorni dalla sua costituzione, una proposta di verbale di accordo che, sottoscritto dalle parti, definisce la controversia quale atto transattivo ai sensi dell’art 1965 c.c.
Conciliazione paritetica e contratti c.d. a canone concordato
Precedentemente all’introduzione del procedimento di cui sopra, era previsto unicamente lo strumento della mediazione obbligatoria nei contratti di locazione, che permane ancora ad oggi per tutte le controversie in materia locativa – comprese le ipotesi in cui sia stato preventivamente ed infruttuosamente percorsa la via della conciliazione paritetica – ad esclusione dei soli procedimenti di convalida di sfratto o di licenza per finita locazione, almeno fino all’eventuale mutamento del rito a seguito di opposizione alla convalida.
Ciò comporta che la parte, per poter ottenere una sentenza di merito relativa ad una lite in materia di locazione, incluse quelle concernenti i contratti c.d. a canone concordato, deve preliminarmente e obbligatoriamente, svolgere il procedimento di mediazione civile. In caso contrario, il giudice non si pronuncia sulla domanda, limitandosi a dichiarare la improcedibilità dell’azione.
Dunque, mentre il tentativo di conciliazione paritetica è facoltativo e concerne esclusivamente determinate ipotesi relative al contratto di locazione a canone concordato, lo strumento della mediazione è ad ampio spettro, ovvero riguarda ogni controversia in materia di locazione ed è necessario esperirla per poter accedere all’eventuale tutela giudiziaria.
Mediazione obbligatoria nei contratti di locazione: alcune regole
Ciò posto, si riportano di seguito, in estrema sintesi, alcune delle regole dettate in materia di mediazione obbligatoria nei contratti di locazione, che denotano le ulteriori e significative differenze che intercorrono tra quest’ultimo istituto e quello della conciliazione paritetica:
- nel procedimento di mediazione è prevista per le parti l’assistenza obbligatoria dell’avvocato;
- la domanda di mediazione, a differenza dell’istanza di conciliazione paritetica, ai sensi dell’art. 5 , 6° comma, del D.Lgs n.28/2010, una volta comunicata all’altra parte, produce gli effetti della domanda giudiziale, e in particolare, quello di interrompere la prescrizione e di impedire la decadenza per una sola volta. Ciò assume particolare significato nell’ambito della materia locatizia, ove determinate azioni giudiziarie, per preciso disposto normativo, vanno esercitate giudizialmente entro un brevissimo termine perentorio fissato a pena di decadenza, si pensi, ad es. all’azione esperibile da parte del conduttore entro sei mesi dalla riconsegna dell’immobile locato per la ripetizione dei canoni indebitamente versati;
- l’eventuale accordo conciliativo, ai sensi dell’art. 12, co. 1, del citato D.Lgs., sottoscritto oltre che dalle parti, anche dagli avvocati, costituisce titolo esecutivo e “gli avvocati attestano e certificano la conformità dell’accordo alle norme imperative e all’ordine pubblico”;
- qualora il giudice rilevi che il procedimento di mediazione è iniziato, ma non si è concluso, fissa la successiva udienza dopo la scadenza del termine di cui all’art. 6 (tre mesi); allo stesso modo provvede quando la mediazione non è stata esperita, assegnando contestualmente alle parti il termine di quindici giorni per la presentazione della domanda di mediazione;
- dalla mancata partecipazione della parte senza giustificato motivo al procedimento di mediazione il giudice può desumere argomenti di prova nel successivo giudizio ai sensi dell’art. 116, comma 2, c.p.c., nonché condannare la stessa al versamento all’entrata del bilancio dello Stato di una somma di importo corrispondente al contributo unificato dovuto per il giudizio;
- la mancata adesione delle parti alla proposta di accordo del mediatore determina notevoli conseguenze in ordine alle spese processuali (art. 13, d.lgs. n. 28 del 2010).
Mediazione obbligatoria nei contratti di locazione e conciliazione paritetica a confronto
Da quanto sopra può osservarsi, come nella disciplina dell’istituto della mediazione civile, oramai parte del complessivo sistema di gestione dei conflitti civili, si rinvengono rilevanti forme di condizionamento del comportamento dei contendenti, che maggiormente rafforzano l’utilità e l’efficacia di questo strumento rispetto alla conciliazione paritetica, ciò comportando anche una maggiore tutela della parte che si è impegnata seriamente nelle trattative.
In particolare, si consideri che mentre nella negoziazione paritetica le parti possono abbandonare il procedimento in ogni momento, senza alcuna conseguenza pregiudizievole, l’abbandono ingiustificato del tentativo di mediazione obbligatorio comporta invece l’improcedibilità dell’eventuale procedimento giudiziario.
O ancora, la libertà di accettare o rifiutare un’eventuale proposta di composizione della lite senza conseguenze negative, riconosciuta alla parte nella conciliazione, è esclusa nell’ipotesi di proposta del mediatore ex art.13 del citato D.Lgs., che invece prevede penalizzazioni sul piano delle spese processuali per la parte che abbia rifiutato una proposta il cui contenuto si sia rivelato ex post non più soddisfacente rispetto a quello della decisione giudiziaria.
Ulteriori vantaggi
Inoltre la mediazione garantisce alle parti ulteriori vantaggi che certamente queste non possono ottenere intraprendendo la conciliazione paritetica.
Precisamente, i contendenti, a costi modesti e predeterminati dal Ministero della Giustizia, a conclusione della mediazione possono raggiungere un accordo che costituisce titolo esecutivo, al pari della sentenza, eliminando d’altro canto i costi ed i tempi legati allo svolgimento del processo giudiziale.
Ciò non esclude che la conciliazione paritetica possa risultare utile e vantaggiosa nell’ipotesi in cui le parti hanno solo la necessità di rinegoziare il canone, ad esempio perché è intervenuta una variazione dell’imposizione fiscale ovvero per difficoltà economiche sopravvenute, o di far attestare la rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto agli accordi territoriali di riferimento.
Avvocato in Catania
Presidente della Sede Unioncasa di Catania e Provincia