Quando il conduttore è un Condominio -

Cosa succede se un Condominio prende in locazione un immobile da un terzo per destinarlo ad abitazione del portiere e della di lui famiglia? Può applicarsi in un caso del genere il regime agevolato della cedolare secca?

Cedolare secca: che cos’è?

Ma facciamo un passo indietro: cosa si intende per “cedolare secca“? Essa consiste in un regime fiscale facoltativo, che consiste nel pagamento di un’imposta in misura fissa (21% o 10%) sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali. Il reddito prodotto dal contratto di locazione sottoposto a cedolare secca non si cumula con gli altri redditi del locatore (ad esempio, quelli da lavoro); in più, per i contratti sotto cedolare secca non vanno pagate l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione. La cedolare secca non sostituisce l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione.

Quando si può optare per la cedolare

Dal punto di vista oggettivo, l’ambito di applicazione della cedolare è rappresentato da quei contratti aventi ad oggetto unità immobiliari locate ad uso abitativo e relative pertinenze locate congiuntamente. Sono escluse le locazioni ad uso abitativo ma effettuate nell’esercizio di impresa, di arti e professioni.

Il legislatore non ha fatto nessun riferimento alla figura del conduttore, mero soggetto passivo del rapporto rispetto alla scelta del Locatore circa la scelta del regime fiscale sostitutivo.

Quando non si può scegliere

È noto tuttavia l’orientamento dell’Amministrazione finanziaria secondo il quale il regime della cedolare secca non sarebbe applicabile nel caso in cui il conduttore non è persona fisica o ente non commerciale o ente pubblico: l’opzione non si applica alle locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate nell’esercizio di attività di impresa, arti o professioni, con ciò attribuendo valore alla soggettività sia del locatore che del conduttore.

Quando il conduttore è il Condominio

Si è poi posto il problema se è applicabile il regime della cedolare secca ad un contratto di locazione destinato ad abitazione del portiere e che vede quale conduttore non una persona fisica o una società bensì un Condominio.

Come da ultimo sancito da Cass. S.U. Sentenza 18/04/2019 n° 10934, il Condominio è privo di personalità giuridica e certamente non svolge attività commerciale. Si ritiene che si tratti di un ente di gestione di una comunione immobiliare forzosa¹ in cui coesistono le proprietà individuali e quella comune.

Sul presupposto dunque che si tratti di un soggetto che non esercita attività di impresa, di arti o di professioni, con la risposta n. 790/2021 l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che il locatore persona fisica che abbia concesso un immobile in locazione ad un Condominio per abitazione del portiere, possa optare per il regime agevolato della cedolare secca.

E se il Condominio è il locatore?

La conclusione appare decisamente condivisibile, diversamente da quella secondo la quale – a parti invertite – se è il Condominio a concedere un proprio bene in locazione ad un terzo, tale contratto non può rientrare nel regime agevolato della cedolare secca.

È frequente infatti il caso dell’immobile di proprietà condominiale (sarebbe più corretto dire di proprietà comune), un tempo destinato ad abitazione del portiere, che una volta cessato tale servizio viene concesso in locazione a terzi.

In uno dei suoi primi interventi in materia di cedolare secca, l’Agenzia delle Entrate aveva affermato che:

non è possibile esercitare l’opzione per i redditi derivanti dalla locazione di immobili ad uso abitativo oggetto di proprietà condominiale, attesa la particolarità della fattispecie con riguardo alle regole che sovrintendono alla gestione della parti comuni e alla circostanza che i contratti sono usualmente stipulati e registrati dall’amministratore utilizzando il codice fiscale del condominio.
Cedolare secca- Primi chiarimenti 01.06.2011, p. 5

Tale conclusione non appare fondata su ragionevoli presupposti, considerando – tra l’altro- che i proventi derivanti dall’affitto di parti comuni sono imputabili al singolo condomino in proporzione ai millesimi di proprietà e concorrono, pertanto, alla formazione del reddito imponibile complessivo di ciascun condomino, dato che in definitiva si tratta pur sempre di una comunione immobiliare, dunque di un bene in comproprietà tra varie persone.

1. Tra le tante ved. Cass. civ., Sez. II, Ordinanza, 29/12/2016, n. 27352