Vizi degli edifici. Sono tanti i diritti del compratore in caso di vizi e difformità dell’immobile acquistato e sono tutti previsti dalla legge. Vediamoli nel dettaglio: il codice civile dedica gli articoli dal 1490 al 1497 alle responsabilità del venditore tenuto a dare garanzia per difformità e vizi di quel che vende. Altri sette articoli, dal 1667 al 1673, sono dedicati invece alle responsabilità dell’appaltatore.
Si tratta di garanzie diverse, ma molto simili. Tra gli obblighi del venditore c’è quello di garantire il compratore per i “vizi della casa venduta”. Vale a dire, per qualunque difetto, errore di costruzione, cattivo funzionamento degli impianti, scadente qualità dei materiali, o della posa in opera, che non dipendono da carenza di manutenzione. La casistica pratica comunque è vastissima. Si considerano vizi anche crepe e cavilli che derivano da assestamento, o il cattivo isolamento termico.
L’articolo 1496 del codice civile dispone che si decade dal diritto alla garanzia se non si denunzia il vizio al venditore entro otto giorni dalla scoperta. La denunzia non è necessaria se il venditore ha riconosciuto l’esistenza del vizio o lo ha occultato. L’azione si prescrive in ogni caso entro un anno dalla consegna. Va precisato che per interrompere i termini di prescrizione è sufficiente che l’acquirente invii una comunicazione entro un anno.
In materia di appalto, invece, il termine di prescrizione per l’azione di garanzia dovuta ai difetti della cosa appaltata è di due anni, anziché di uno (articolo 1667 codice civile) e questo rappresenta un vantaggio solo per il venditore appaltatore. C’è invece una responsabilità decennale per rovina, pericolo di rovina e grave difetto dell’edificio (articolo 1669 codice civile). Il decennio decorre dal compimento delle opere (ultimazione dell’edificio) e la denunzia di avvenire entro un anno dalla scoperta.
Vizi degli edifici: i rimedi possibili
Quali sono i rimedi ai vizi degli edifici? Il committente ha due responsabilità: la prima è pretendere l’eliminazione del vizio, naturalmente a spese della ditta edile, oltre danni. La seconda è chiedere la riduzione del prezzo da pagare o pagato e il risarcimento degli eventuali danni. Esiste anche una terza via: pretendere la risoluzione del contratto. Ma è legata al fatto che siano stati eseguiti lavori del tutto inutili e non previsti, che vizino l’opera al punto di renderla inadatta suo scopo.
Avvocato in Pesaro-Urbino
Cavaliere al Merito della Repubblica
Presidente della Sede Unioncasa di Pesaro Urbino e Provincia