Vendita di immobile concesso in locazione commerciale: un’ipotesi diffusa nella realtà di tutti giorni e comporta talune tutele per il conduttore del bene, che di seguito verranno analizzate.
Innanzitutto, va premesso che i contratti di locazione ad uso commerciale sono soggetti alla disciplina prevista dalla legge 392/78 (c.d. legge “equo canone”). Tale normativa differenzia le attività dei conduttori a seconda che siano esercitate a contatto diretto con il pubblico o meno, delineando una disciplina diversa per le due ipotesi.
Attività a contatto diretto con il pubblico
Nel primo caso, a fronte della volontà di vendita di un immobile, la legge garantisce gli interessi del conduttore attraverso due istituti: il diritto di prelazione e quello speculare di riscatto (artt. 38 e 39).
Il proprietario dell’immobile, pertanto, dovrà preferire il conduttore rispetto ai terzi nella conclusione del contratto di compravendita, a parità di condizioni. In particolare, il locatore avrà l’onere di comunicare le sue intenzioni al conduttore, indicando:
- il corrispettivo in denaro
- le altre condizioni alle quali la compravendita dovrebbe essere conclusa
- l’invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione.
Il conduttore, dal canto suo, potrà avvalersi di tale facoltà nel termine di sessanta giorni dal ricevimento della comunicazione, mediante avviso al locatore. Successivamente dovrà versare il prezzo di acquisto, con contestuale stipulazione del contratto di compravendita o del contratto preliminare. Qualora, invece, il proprietario ometta di adempiere a tali oneri, l’avente diritto alla prelazione potrà riscattare l’immobile dall’acquirente e da ogni altro successivo avente causa.
Attività non a stretto contatto con il pubblico
Nel secondo caso, invece, ovvero quello in cui non vi siano rapporti diretti con la clientela, l’art. 41 c. 2 della legge “equo canone” – così come interpretato dalla costante giurisprudenza della Suprema Corte di Cassazione (Cass. n. 12697 del 19.06.2015, Cass. n. 9583 del 12.06.2012, Cass. n. 1363 del 20.01.2009, Cass. n. 11908 del 07.08.2002) – esclude l’applicabilità degli artt. 38 e 39.
Di conseguenza, il proprietario dell’immobile non sarà tenuto a privilegiare il conduttore nella conclusione della compravendita, ma potrà scegliere liberamente la propria controparte contrattuale.
Vendita di un immobile: cosa succede al contratto di locazione
A questo punto si pone il problema di stabilire quali saranno le sorti del contratto di locazione. Sul punto la legge è chiara nell’affermare che l’acquirente subentrerà nel contratto quale locatore, alle condizioni concordate dalle parti originarie e l’inquilino potrà continuare a rimanere nei locali fino alla naturale scadenza dell’accordo.
Si ricorda, infine, che la legge “equo canone” prevede precisi termini di durata delle locazioni: non possono essere inferiori a sei anni se gli immobili sono adibiti ad attività:
- industriali
- commerciali
- artigianali
- di interesse turistico
- all’esercizio abituale e professionale di qualsiasi attività di lavoro autonomo
o a nove anni nel caso in cui l’immobile sia adibito ad attività alberghiere. Eccezion fatta, beninteso, per le attività di carattere transitorio, che possono avere durata più breve.
Dottoressa in Legge
Collaboratrice presso Studio Legale Caldana & Associati
Sede Unioncasa di Brescia e Provincia