CARO MUTUI: Gli aumenti imperano dalle bollette, al supermercato fino alla benzina. Le
maggiori difficoltà per le famiglie riguardano soprattutto i mutui a tasso
variabile. In questi tempi di grave incertezza economica, la decisione della
Banca Centrale Europea (BCE) di proseguire nella politica di rialzo dei tassi
sta avendo ripercussioni significative sul panorama dei mutui casa.
Come era prevedibile, l’aumento dei tassi ha reso l’accesso al credito più
arduo per coloro che intendono contrarre un mutuo, ma non solo: anche chi
è già titolare di un mutuo ha subito importanti conseguenze con cui deve
confrontarsi ogni giorno.
Per coloro che hanno un mutuo a tasso variabile in corso, il rincaro è stato
più che tangibile. Invero, in caso di mutuo a lunga durata, ad esempio 30
anni, acceso nel 2021, oggi la rata risulta quasi raddoppiata. Non solo, una
buona parte della rata attuale è destinata alla quota interessi, anziché alla
quota capitale, contrariamente a quanto eravamo abituati a vedere fino a
pochissimo tempo fa. Questo incremento ha posto molte famiglie ed
imprese in una situazione di grave stress economico, rendendo difficile
sostenere l’onere del mutuo. In queste situazioni si rende necessario
ricorrere a soluzioni che possano andare ad abbassare l’impatto della rata.
SOLUZIONI BLANDE PER CALMIERARE I TASSI DA PARTE DI ABI
(Associazione Banche Italiane) che tutelano la posizione delle loro
consociate.
1° soluzione: Rinegoziare il mutuo con la propria banca, chiedendo di
abbassarne la rata allungandone la durata può essere una soluzione per
rendere la rata sostenibile già nel breve periodo; di contro, l’allungamento
produce ulteriori interessi ed aumento del mutuo stesso.
2° soluzione: surroga del mutuo, cioè rinegoziare un nuovo mutuo ad
interessi più vantaggiosi con una diversa banca; ma, va fatta anche qui una
dovuta precisazione, ossia, questa soluzione è in realtà l’accensione di un
nuovo mutuo a tutti gli effetti; pertanto, la nuova banca dovrà valutare
nuovamente l’immobile a cui si riferisce il mutuo. Questo vuol dire che
qualora si fossero verificate delle svalutazioni dell’immobile stesso, si
potrebbe incappare in “brutte sorprese”; per esempio, la banca potrebbe
anche rifiutare di accettare la surroga se il valore dell’immobile è sceso.
Inoltre, a differenza della rinegoziazione con la propria banca, tutelata dalla
legge di bilancio e priva di spese, la surroga è un’opzione che dà origine a
dei costi da sostenere, che vanno tenuti in considerazione.
ALTRI MEZZI DI TUTELA PIU’ EFFICACI IN FAVORE DELLE FAMIGLIE;
ANCHE IN CASO IN CUI LA BANCA ABBIA NOTIFICATO AL CLIENTE
L’ATTO GIUDIZIARIO PER IL RECUPERO DEL CREDITO.
Ogni rapporto bancario, che sia un mutuo, un finanziamento, un conto
corrente, leasing o derivato, ha tutta una serie di anomalie che possono
consentire di ricalcolare il saldo del rapporto e scoprire di avere nei
confronti della banca un minor debito o magari un credito nei confronti della
stessa. Tali analisi si attua attraverso la redazione di una perizia
econometrica per il calcolo dell’anatocismo, usura e altre voci indebite. A
cosa serve una perizia econometrica?
- a conoscere il reale saldo del rapporto oggetto di esame al netto degli
indebiti applicati; - a poter capire e quantificare le irregolarità applicate dalla banca sul
vostro rapporto bancario; - a calcolare l’usura, l’anatocismo;
- a effettuare una trattativa saldo e stralcio con la banca;
- a effettuare un piano di rientro con la banca;
- a opporsi alle richieste stragiudiziali e giudiziali della banca;
- a evitare che la casa vada all’asta.
Con la perizia econometrica si può valutare:
1) eventuale usurarietà degli interessi pattuiti nel mutuo ex L. 108/96,
usura oggettiva e soggettiva; sussiste quando viene applicato un tasso di
interesse molto alto; cioè, supera il tasso effettivo globale medio rispetto a
quello che viene fissato ogni tre mesi dal MISE (Ministero dello Sviluppo
Economico). E’ naturale che se rinvenuta è consigliabile depositare atto di
denuncia – querela per usura che ha portato ad esiti positivi.
2) indeterminatezza del tasso applicato al mutuo; in tal caso, l’interesse
andrà ricalcolato ai sensi dell’art. 117 TUB (Testo Unico Bancario) con tassi
nettamente inferiori e, quindi, più convenienti per il consumatore.
Praticamente, con indeterminatezza si intende un tasso dal valore ambiguo,
non realmente conosciuto al momento della firma del contratto.
In un caso di indeterminatezza in un contratto di mutuo si avrà il pagamento
di una quota di interessi; ma, allo stesso tempo, ulteriori interessi non inclusi
nel testo del contratto (praticamente celati)!
Questi interessi occulti e non approvati alla firma del contratto, finiranno per
gonfiare la cifra corrisposta alla banca: E’ UNA GRAVE FORMA DI
TRUFFA.
Di conseguenza la banca riceverà somme in più che non le spettavano e
che il cliente non poteva conoscere, in quanto il tasso di interesse in
questione era ambiguo e non correttamente determinato.
In presenza di indeterminatezza del tasso di interesse di un mutuo, non è
per nulla esagerato parlare di comportamento illegittimo e a dir poco
truffaldino.
3) Mutuo alla francese e anatocismo
Trattasi di un metodo largamente utilizzato per diversi tipi di finanziamenti
privati, mutui immobiliari e quant’altro. Lo svantaggio maggiore è relativo al fatto che
l’estinzione anticipata del prestito è sempre meno conveniente col passare del tempo,
proprio perché la quota di interessi che è possibile
risparmiare risolvendo il prestito in un’unica soluzione diminuisce mese
dopo mese.
Ammortamento alla francese e rischio anatocismo
Il fenomeno dell’ anatocismo , ampiamente descritto dalla storiografia
giuridica, è un sistema fino a pochi anni fa largamente utilizzato dagli enti
bancari che prevedeva la produzione di interessi su interessi già
capitalizzati.
Le sentenze degli ultimi anni hanno fatto seguito a un processo di revisione
che oggi ne limita la possibilità di attuazione, che tuttavia appare remota nel
mutuo alla francese proprio per le sue caratteristiche.
4) Clausole vessatorie. I “Tassi Soglia” (Floor) sanciscono l’utilizzo di un
derivato implicito; cioè, nei contratti di mutuo a tasso variabile, nel caso i
tassi di interesse si abbassino, arrivati ad una certa soglia non scendono
ulteriormente. Per cui, si tratta di una clausola che tutela solamente la
banca. Generalmente nei contratti di mutuo il tasso Floor è posto pari allo
spread (differenziale tra un Buono del Tesoro Italiano a 10 anni e un Bund
tedesco: se il BTP ha un rendimento del 5% e il corrispettivo Buon tedesco
del 3%, allora lo spead sarà pari a 5 – 3 = 2 punti percentuali). La clausola
Floor rappresenta dunque una forma di protezione della remunerazione
bancaria, che è messa al riparo da riduzioni troppo marcate dell’Euribor
(tasso di riferimento per i mercati finanziari, calcolato giornalmente, che
indica il tasso di interesse medio delle transazioni finanziarie in euro tra le
principali banche europee), garantendo all’istituto un tasso minimo
pari allo spread. Su questo punto è intervenuta una importantissima
sentenza della Corte di Appello di Milano la n.2836 del 6/9/2023 che ha
riconosciuto la vessatorietà della clausola Floor condannando la banca
alla restituzione degli interessi pagati in più dal consumatore.
Per ultimo, ma non ultimo, vi sono le criticità e vizi di forma sulle
fideiussioni bancarie; cioè, garanzie poste in essere collegate ai mutui:
quanti genitori hanno firmato in garanzia a favore dei propri figli
nell’acquisto della prima casa! Tali vizi comportano in tanti casi
l’annullamento della fideiussione e di conseguenza dell’atto giudiziario
collegato; invero, spesso e volentieri le fideiussioni bancarie sono affette da
vizi di forma e/o da prescrizioni che sono opponibili alla banca, nel
momento in cui la medesima voglia procedere al recupero del credito.
Avv. Floro Bisello
Avvocato in Pesaro-Urbino
Cavaliere al Merito della Repubblica
Presidente della Sede Unioncasa di Pesaro Urbino e Provincia