La questione che si pone è la seguente: nel caso in cui sia necessario effettuare degli interventi su
un lastrico solare ad uso esclusivo di un solo condomino, come devono essere ripartite le spese dei
lavori.
La fattispecie è disciplinata dall’art. 1126 c.c. ai sensi del quale in caso di riparazione del lastrico
solare le spese dovranno essere ripartite come segue:
- 1/3 a carico di chi ha l’uso esclusivo del lastrico solare;
- 2/3 a carico di tutti i condomini o di chi ne usufruisce in quanto svolge funzione di copertura
dell’immobile di sua proprietà.
Il dettato normativo pone due questioni di particolare rilevanza, entrambe chiarite dalla
giurisprudenza di merito e di legittimità.
La prima questione riguarda la sussistenza o meno da parte del condomino che ha l’uso esclusivo
della terrazza, di dover partecipare anche ai 2/3 dei costi dell’intervento in quanto condomino.
La sentenza n.11449 del 19.10.1992 della Corte di Cassazione ha risolto la questione sostenendo la
sussistenza di un obbligo di doppia contribuzione in capo al condomino che ha l’uso esclusivo del
lastrico solare, solo nel caso in cui la stessa struttura funga da copertura dell’unità abitativa di sua
competenza, cosa che può accadere, a titolo esemplificativo, in caso di appartamenti strutturati su
due piani.
La seconda questione, derivante dalla poca chiarezza della norma sul punto, è se alla spesa dei 2/3
debbano partecipare tutti i condomini oppure solo quelli le cui unità abitative sono coperte dal
lastrico solare.
Sulla questione si è di recente pronunciato il Tribunale di Napoli, il quale ha affermato, attraverso la
sentenza n. 2205 del 01.03.2023, come i 2/3 dei costi gravino esclusivamente a carico dei soli
condomini le cui unità abitative sono coperte dal lastrico solare.
La pronuncia del tribunale partenopeo si pone perfettamente in linea con quanto disposto dalla
Suprema Corte con la sentenza n. 18045 del 28.08.2020, attraverso la quale gli Ermellini hanno
sottolineato come i condomini, le cui unità abitative non siano coperte dal lastrico solare, sono
esclusi dall’obbligo di partecipare alle spese per le opere di rifacimento e ristrutturazione dello
stesso.
Recente giurisprudenza ha previsto due casi in cui quanto disposto dall’art. 1 può essere derogato a
favore dei condomini che sono tenuti al pagamento dei 2/3 dell’opera:
- Tribunale di Roma, sentenza n. 4327 del 26.02.2019: le spese relative al rifacimento della
parte sporgente del lastrico solare, ovverosia quella che non si pone a diretta copertura
dell’immobile, sono esclusivamente a carico di colui che ha l’uso esclusivo del lastrico
solare. - Tribunale di Catanzaro, sentenza n. 329 del 28.02.2023: i condomini tenuti al pagamento
dei 2/3 dei lavori necessari alla ristrutturazione del lastrico solare, non sono tenuti a
procedere al pagamento nel caso in cui i lavori si siano resi necessari a causa di danni
all’opera da imputare esclusivamente al singolo condomino che gode in maniera esclusiva
del lastrico solare.
Un ulteriore problema su cui la norma nulla dice in riferimento agli interventi di ristrutturazione del
lastrico solare, riguarda le procedure da seguire prima di cominciare i lavori; in particolare ci si
domanda se una tale decisione possa essere presa attraverso una decisione che riguarda solo i
condomini che devono sostenere le spese, oppure debba essere interpellato l’intero condominio.
Sul punto la Corte di Cassazione, attraverso la sentenza n. 19779 del 09.08.2017, si è espressa in
maniera tranciante affermando come la decisione circa l’opportunità di effettuare interventi sul
lastrico solare debba essere assunta dall’assemblea condominiale, in quanto opera di manutenzione
straordinaria.
Quanto affermato dalla Suprema Corte ci permette di concludere analizzando un possibile caso di
contrasto che può insorgere tra locatore e conduttore, riguardante il soggetto su cui grava l’obbligo
di provvedere ad un 1/3 delle spese di manutenzione, oppure partecipare ai 2/3 delle stesse.
Dal momento che la Suprema Corte ha affermato che tale intervento costituisce un’opera di
straordinaria manutenzione, la stessa, in base a quanto disposto dall’art. 1621 c.c., sarà a carico del
locatore.
Dott. Stefano Paganotti
Studio Legale Caldana & Associati – Unioncasa Brescia
Studente di Giurisprudenza
Collaboratore presso Studio Legale Caldana & Associati
Sede Unioncasa di Brescia e Provincia