La ritinteggiatura delle pareti al momento del rilascio dell’immobile è spesso fonte di discussioni tra locatore e conduttore. In particolare, è controverso se vi sia un dovere in tal senso in capo a quest’ultimo o se, comunque, le parti possano stabilire tale obbligo in via convenzionale.
Che cosa dice il Codice Civile
La questione va collocata all’interno di un quadro più ampio, ovvero quello della manutenzione del bene locato e degli obblighi del conduttore al momento del rilascio dell’immobile. L’art. 1550 c.c., infatti, dispone che
il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della cosa in conformità del contratto (…) il conduttore non risponde del perimento o del deterioramento dovuti a vetustà”.
Art. 1550 c.c.
Questo significa che il dovere di restituire il bene nello stato originario va contemperato con le considerazioni circa il suo inevitabile deterioramento: l’immobile, dunque, potrà essere riconsegnato in condizioni diverse da quelle in cui si trovava all’inizio della locazione, a patto che tali alterazioni siano derivate dal normale uso in conformità del contratto ovvero dal trascorrere del tempo.
Poiché la giurisprudenza ha sottolineato che rientra nel normale degrado d’uso il fatto che dopo un certo periodo i mobili e i quadri lascino impronte sulle pareti (Cass. n. 29329 del 13 novembre 2019), deve ritenersi che il conduttore non sia tenuto a ritinteggiare le pareti prima della riconsegna dell’immobile locato e – si noti bene – ciò anche nel caso in cui il bene gli fosse stato consegnato tinteggiato a nuovo.
Ovviamente, corollario di quanto appena esposto è che tale obbligo sorge invece nella diversa ipotesi in cui i danni provocati dall’inquilino dovessero essere conseguenza dell’uso negligente del bene.
Queste, dunque, le regole codicistiche che disciplinano la materia.
L’aggiunta di una clausola apposita
Altra questione, invece, riguarda la possibilità di derogare a queste norme in via convenzionale. In altre parole, ci si chiede se sia possibile inserire nel contratto di locazione una clausola che preveda l’obbligo del conduttore di ritinteggiare l’immobile al momento del suo rilascio.
Sul punto è recentemente intervenuta la già citata sentenza della Corte di Cassazione del 13 novembre 2019, n. 29329, secondo la quale la clausola che obbliga il conduttore ritinteggiare le pareti deve considerarsi nulla poiché, addossando al conduttore una spesa di ordinaria manutenzione che la legge pone, di regola, a carico del locatore, attribuisce a quest’ultimo un vantaggio in aggiunta al canone, unico corrispettivo lecitamente pattuibile a carico del conduttore.
Le conclusioni a cui è pervenuta la Suprema Corte hanno, però, suscitato diverse perplessità.
Dipende dal tipo di locazione
Innanzitutto è necessario sottolineare che, oggi, le locazioni ad uso abitativo possono essere divise in due categorie: quelle “libere” (di cui al comma 1, art. 2, l. n. 431 del 1998) e locazioni “agevolate” (di cui al comma 3, art. 2, l. n. 431 del 1998: per le quali il canone deve rientrare nel range di valore stabilito dagli accordi territoriali stipulati dalle organizzazioni locali maggiormente rappresentative dei proprietari e dei conduttori).
Quanto alle locazioni “libere”, in realtà le norme vigenti sembrano non porre alcun ostacolo al pieno esercizio dell’autonomia negoziale e quindi all’inserimento nel contratto di locazione della clausola che ponga a carico del conduttore l’onere di ritinteggiare l’immobile al momento del rilascio.
Diverso discorso vale per le locazioni “agevolate”. Infatti, per stipulare una locazione “agevolata” è necessario che le parti rispettino taluni limiti: innanzitutto, devono attenersi alle misure del canone fissate dagli accordi territoriali stipulati dalle organizzazioni locali maggiormente rappresentative dei proprietari e dei conduttori; e, in secondo luogo, le parti hanno l’obbligo di utilizzare il tipo di contratto allegato al decreto ministeriale diretto a recepire la convenzione nazionale tra le organizzazioni dei proprietari e dei conduttori maggiormente rappresentative a livello nazionale, oltre all’obbligo del rispetto delle eventuali previsioni degli accordi locali relative al contenuto del contratto.
Proprio a fronte di tali limiti, non sembra potersi ammettere la clausola di cui si discute. Diversamente argomentando, infatti, si consentirebbe una deviazione dal contenuto del contratto-tipo previsto dai citati accordi, la quale si porrebbe in contrasto con la natura stessa delle locazioni “agevolate”.
In conclusione, qualora nel contratto manchi una specifica pattuizione in merito, non ci sarà nessun obbligo di ritinteggiare in capo al conduttore. Qualora, invece, il contratto di locazione “non agevolata” preveda tale clausola, si deve ritenere onere dell’inquilino provvedere al ripristino della situazione originaria delle pareti.
Dottoressa in Legge
Collaboratrice presso Studio Legale Caldana & Associati
Sede Unioncasa di Brescia e Provincia